Connect with us

TechnoBusiness Exclusive

Colliers: Over Supply Pasar Perkantoran Sudah “Nemen” Sekali

Bagus Adikusumo, Senior Director Colliers International Indonesia, menyatakan imbas pandemi terhadap pasar perkantoran parah sekali.

Published

on

Jakarta, TechnoBusiness Exclusive Setelah perhotelan dan ritel, salah satu subsektor properti di Indonesia yang terimbas pandemi cukup parah adalah subsektor perkantoran.

Baca Juga: Cushman & Wakefield: Pasar Perkantoran Jakarta Terimbas Pandemi

Bagus Adikusumo, Senior Director Colliers International Indonesia, mengungkapkan bahwa begitu perekonomian nasional tumbuh, banyak pengembang yang membangun perkantoran.

Namun, begitu proyeknya selesai, perekonomian sedang tak bergairah, bahkan diperparah dengan pandemi COVID-19 yang memaksa semua karyawan bekerja dari rumah (work from home).

Advertisement

Apa akibatnya? “Berat… berat… I have to say, berat!” kata Adi kepada Purjono Agus Suhendro dari TechnoBusiness Indonesia dalam TechnoBusiness Exclusive pada Kamis (5/8) lalu.

Baca Juga: Mengungkap Strategi B2B Customer Loyalty Program XL Axiata

Untuk mengetahui seperti apa pandangan detail Bagus Adikusumo dari Colliers International Indonesia terkait imbas pandemi terhadap pasar perkantoran di Tanah Air? Berikut hasil wawancaranya:

Seluruh studi properti mengungkapkan pasar perkantoran global dan lokal terpengaruh pandemi. Bisa Anda jelaskan seperti apa sebenarnya pengaruh pandemi terhadap pasar perkantoran, khususnya di Indonesia?

Sebenarnya begini, kalau dari awal mengikuti pasar perkantoran, pasar perkantoran itu kan mengalami booming antara 2011-2014. Selama tiga tahun itu, pasar perkantoran berkembang luar biasa. Harga rental naik cukup signifikan. Harga strata title juga naik tinggi. Tanah-tanah juga naik tinggi.

Advertisement

Pada saat itu, developer banyak yang memutuskan untuk membangun gedung. Termasuk developer-developer asing masuk ke Indonesia, karena berita booming itu sampai ke Asia Pasifik. Mereka membuka peluag ke Asia Tenggara. Mereka melihat Vietnam, Manila, Jakarta.

Peluang pasar perkantoran Jakarta temasuk yang sangat menjanjikan. Kan, negara kita selalu stabil dan pertumbuhan ekonomi kita rata-rata 5% per tahun. Itu memberikan dampak positif, karena “Oh, growth-nya bagus dan stabil.” Di situ banyak developer asing masuk dan membangun gedung perkantoran.

Jadi, 2011-2014 perekonomian kita tumbuh, mining naik, oil and gas bagus, plantation bagus, consumer products bagus, sehingga permintaan kantor juga melejit tinggi. Akibatnya, okupansi naik tinggi, waktu itu sampai 97%, harga rental naik. Karena itu, semua lantas membangun gedung perkantoran.

Antara 2016-2018, sampai sekarang, suplai baru itu masuk ke pasar. Tapi, ternyata permintaan ruang kantor kita mulai terkoreksi karena bisnis-bisnis yang tadinya gemilang sudah mulai turun. Minyak turun, pertambangan turun.

Mulai kapan tren penurunan itu terjadi?

Advertisement

Pada 2016-2017 itu sudah mulai tren turun. Sudah mulai turun.

Jadi, begitu proyek-proyek perkantoran baru selesai, bisnis mulai turun?

Iya.

Apakah itu sudah sesuai siklusnya?

Waktu itu harga minyak anjlok dari US$120 menjadi di bawah US$40 per barel. Begitu-begitu. Batubara juga dari berapa ke berapa.

Advertisement

Bahkan sempat minyak tak ada harganya ya…

Iya, betul. Jadi, dari investor-investor besar membeli properti tanpa ditawar sehingga harganya melejit luar biasa, tiba-tiba pertumbuhan ekonomi terkoreksi dan otomatis pasar properti terkena imbasnya. Sebab, antara pertumbuhan ekonomi dengan bisnis properti itu korelasinya sangat erat, sangat tinggi.

Namun, suplai-suplai ruang perkantoran tak tertahankan. Kemudian kita mulai merasakan over supply dari 2017-2018. Memang pada 2019 mulai ada perusahaan-perusahaan melakukan ekspansi, termasuk perusahaan-perusahaan teknologi.

Perusahaan-perusahaan e-commerce mulai berkembang, coworking space yang diperkenalkan pada 2015 mulai masuk ke Jakarta setelah London, Tokyo, dan Asia Pasifik lainnya. Sudah agak membaik, eh tidak ada yang menyangka COVID-19 muncul.

Lalu…

Advertisement

Jadi, sudah over supply, pandemi masuk, ekonomi kita minus. Pada akhir 2020 hingga sekarang harga rental terkoreksi cukup dalam, okupansi jatuh, walau masih sedikit di bawah 80%. Tingkat hunian di gedung perkantoran CBD Jakarta pada 2021 itu 79%, tapi pada 2022 kemungkinan akan turun lagi sampai ke 75%.

Baca Juga: Strategi B2B Customer Loyalty Program Metrodata Electronics

Perkiraannya seperti itu?

Iya, perkiraannya seperti itu. Harga rental juga (turun). Karena pertumbuhan ekonomi kita minus, permintaan ruang kantor juga turun. Tingkat hunian perkantoran drop. Sehingga, banyak gedung-gedung yang baru mulai dibangun pada 2014-2016, begitu selesai pada 2019-2021 tepat ketika tingkat okupansi rendah.

Ada beberapa ruang perkantoran yang bahkan tingkat okupansinya berada di bawah 50%. Nah, kalau tingkat okupansi rendah, sebagai developer perlu segera menaikkan tingkat hunian. Tapi, harga rental tidak bisa tinggi. Otomatis harga rentalnya di-drop supaya bisa mengejar tingkat hunian.

Advertisement

Jadi, bisnis perkantoran itu begitu, ada dua pilihan: tetap mempertahankan harga rental tapi kosong atau menaikkan tingkat hunian yang berarti rentalnya harus fleksibel. Biasanya developer mengejar yang kedua supaya dapat okupansi 70% dulu.

Kenapa harus 70%?

Karena kalau sudah 70% okupansinya itu bisa meng-cover 100% operational cost dari seluruh tenant. Begitu konsepnya. Gedung-gedung perkantoran yang masih di bawah 50% okupansinya ramai-ramai mengejar ke situ sekarang, supaya tidak keluar kocek lagi untuk operasional gedung.

Kalau begitu harga rentalnya turun berapa persen?

Harga rental ruang perkantoran itu tergantung dari ukuran rental itu sendiri. Harga rental dari pra-COVID-19 sampai sekarang ini mungkin sudah turun 22-45%. Perkiraan analisis kami segitu.

Advertisement

Turunnya hampir separuh?

Hampir separuh. Jadi, kalau besar banget ukurannya (gedung perkantoran itu), bisa turun sampai 45%. Tapi, kalau ukurannya di bawah 1.000 meter persegi (m2), 1.500 m2, mungkin 20%-an.

Kalau misalnya menggunakan dana yang sama bisa dapat dua kali lipat areanya?

Iya, bisa mengambil satu lantai dengan harga setengah lantai. Tapi, enggak ada yang melakukan itu karena harus bekerja dari rumah, work from home (WFH). Jadi, perkantoran itu tidak hanya “dihajar” oleh faktor-faktor tadi, tapi juga WFH.   

Kami ingin mengonfirmasi kembali, WFH sangat berpengaruh terhadap permintaan pasar perkantoran saat ini?

Advertisement

Sangat. Jadi, sebenarnya dampaknya lebih ke suplai, bukan ke permintaan. WFH sudah berjalan 1,5 tahun lebih, sementara ada kontrak sewa ruang perkantoran. Bagi penyewa, kontrak 3-5 tahun kan harus dihormati, harus diikuti, tapi ruang kantornya tidak terpakai.

Kalau sudah begitu, tak terhindari mulai renegosiasi dengan landlord, manajemen gedung. Landlord ada yang paham, cari compromise solution. Artinya apa? Penyewa ambil ruang 2.000 m2 terus tidak dipakai semua. Yang dipakai paling hanya 5-10%. Akhirnya, penyewa merasa perlu mengurangi ruang sewanya dari 2.000 m2 menjadi hanya 1.000 m2, misalnya.

Masalahnya, masih terikat kontrak, kan. Bisa jadi, landlord-nya bilang, “Oke, jangan 1.000 m2, tapi kurangi 500 m2 saja jadi 1.500 m2.” Begitu misalnya. Tapi, dengan turun 500 m2, ada penalti yang mesti dibayar, misalnya berapa. Jadi, ada kompromi.

Kalau merujuk pada isi kontrak, sewa itu secara umum kalau mengurangi 500 tapi masih dalam masa kontrak, penyewa harus membayar sampai habis. Kontrak kan begitu bunyinya. Tidak bisa terminate atau reduce space di tengah jalan. Tidak bisa. Tapi karena keadaan yang luar biasa, renegosiasi atau restrukturisasi ini tidak terhindari, terutama yang terkena imbas berat.

Saat ini, arahnya hampir mayoritas melakukan renegosiasi?

Advertisement

Tidak terhindari itu. Tidak terhindari. Ada yang berhasil, ada yang tidak, tergantung landlord-nya mau atau tidak.

Banyak analis memprediksi WFH akan menjadi tren baru, setidaknya hybrid. Fenomena itu akan memperlambat recovery pasar perkantoran?

Iya. Sebab, tidak ada yang bisa tahu pandemi ini sampai kapan, WFH ini sampai kapan. Ada yang bilang seterusnya, ada yang bilang pandemi sudah berakhir ya balik lagi ke kantor. Tapi pengurangan-pengurangan space tidak bisa dihindari.

Jadi, WFH membuat pasar perkantoran menjadi lebih lama recovery-nya. Sudah over supply dari awal, lalu terjadi pandemi dan para penyewa banyak yang melakukan reduce space.

Baca Juga: Strategi B2B Customer Loyalty Program Biznet

Advertisement

Guncangannya bertubi-tubi jadinya ya?

Berat… berat… I have to say, “Berat.” Tapi, tidak seberat 1998. Tidak seberat 1998.

Kalau pada 1998 kan hanya krisis finansial, sedangkan sekarang krisis multidimensi karena pandemi. Tapi, tidak seberat krisis 1998?

Tidak seberat 1998. Saya di bisnis perkantoran ini sudah sejak 1996. Saya merasakan pada 1998 harga rental bisa di bawah Rp80.000 per m2, sudah termasuk service charge. Jadi, sudah best rent tambah service charge hanya Rp80.000 waktu itu.

Yang penting ada yang menyewa?

Advertisement

Iya. Kalau sekarang ini tidak ada yang turun sampai Rp80.000 all in. Rata-rata separah-parahnya Rp200.000 all in. Itu sudah parah.

Berarti sebetulnya pasar perkantoran mau tumbuh tapi direm oleh pandemi?

Iya, karena pandemi berakibat pertumbuhan ekonomi kita terkoreksi terus.

Pertumbuhan ekonomi pada kuartal 2/2021 sudah 7,07% lho…

Iya. Ya kita berharap itu akan mendongkrak pasar perkantoran dan properti secara keseluruhan. Peran pemerintah juga lumayanlah, suku bunga diturunkan, PPN dibebaskan. Ada beberapa hal yang mereka lakukan cukup mendongkrak bisnis properti secara umum.

Advertisement

Perkantoran ini susahnya kan gini, kita sewa 1.000 m2, tidak dipakai pun tetap harus dibayar penuh karena ada kontraknya. Sementara sales perusahaan drop. Tentunya memusingkan.

Kalau ada krisis, perkantoran juga yang paling pertama terkena dampaknya ya…

Waktu 1998 berat juga pasar perkantoran. Kalau sekarang ini pasar perhotelan dan ritel yang paling parah. Perkantoran ketiga.

Prediksi Anda, apakah pasar perkantoran Jakarta dalam lima tahun ke depan sudah bisa pulih?

Sudah pulih, dong.Kan begini, perkantoran yang sekarang masih dibangun akan selesai. Perkiraan saya, tidak ada developer yang membangun gedung perkantoran lagi, tidak mungkin. Kalau ada, itu sifatnya spekulatif, tidak mungkin.

Advertisement

Developer hanya membangun kalau ada penyewanya atau mau dipakai sendiri. Tapi, kalau membangun dan sifatnya spekulatif, tidak ada. Sangat-sangat berisiko.

Jadi, perkiraan saya, setelah semua gedung selesai dibangun, perkiraan saya pada 2023, tidak akan masuk lagi suplai baru. Sekarang semua sudah finishing, kan. Selama 2023-2025 tidak ada gedung baru.

Nah, harapannya Indonesia segera memasuki herd immunity sehingga lebih yakin dengan pergerakan ekonominya. Ekonomi naik terus, lama-lama terkejar. Jadi, perkiraan saya, mulai ada tanda-tanda recovery pada 2024. Sudah mulai membaik. Kemudian setelah itu akan naik terus.

Kembali ke trek pertumbuhan ya…

Ya. Kembali ke trek pertumbuhan, betul.

Advertisement

Akan benar-benar pulih pada 2030?

Tidak sampai sih. Balik ke pra-COVID-19 itu bisa pada 2026. Kemudian mulai bagus lagi, normal lagi, pada 2027-2028. Karena pada saat ekonomi bagus, bisnis berkembang, permintaan perkantoran juga naik terus. Jadi, suplai baru saya asumsikan tidak ada lagi, yang kosong terisi semua.

Waktunya panen dari paceklik sekarang kalau begitu…

Ya, landlord-landlord mulai panen nantinya.

Belakangan perusahaan-perusahaan teknologi global banyak yang ekspansi ke Jakarta. Sumbangsihnya tidak bisa mengangkat pasar perkantoran yang sedang anjlok?

Advertisement

Ini over supply-nya nemen sekali, jadi tidak cukup. Kalau bahasa Jawa-nya, nemen alias parah sekali. Sebagai gambaran, antara 2005-2014 annual supply ruang perkantoran CBD, yaitu Sudirman, Gatot Subroto, Thamrin, Rasuna Said, Megakuningan, dan Satrio hanya seluas 120.000 per tahun. Pada 2015-2021 itu rata-rata 300.000 m2 per tahun. Tiga kali lipat ya. Sementara pertumbuhan ekonomi kita turun, demand perkantoran tidak ada.

Artinya, persaingan antarpemain pasar perkantoran sangat sengit?

Sengit, sengit sekali. Itu tadi, yang dikejar tingkat hunian, bukan harga rental, rental fleksibel. Yang penting pada saat sampai 75% sudah bisa bernapas tenang. Kalau sudah sampai 75%, landlord-landlord sudah santai, cari tenant-nya sudah milih-milih, harga rentalnya sudah bisa dinaikkan.

Selain harga, dalam kondisi sulit seperti sekarang ini apa yang ditawarkan oleh property management agar tenant tetap menyewa?

Program-program insentif, salah satunya ada parkir gratis untuk sekian banyak unit. Misalnya, sewa parkir setahun free tiga bulan, ada kemungkinan reduce tanpa penalti, personality space.

Advertisement

Itu dilakukan karena sekarang ini kuncinya fleksibilitas. Tenant tidak berani kontrak terlalu lama karena situasinya tidak pasti. Jadi, landlord yang memberikan fleksibilitas paling besar itu yang dicari.

Tekan “tombol lonceng” di sisi kiri layar Anda untuk mendapatkan notifikasi berita terbaru dari TechnoBusiness lebih cepat. 

Simak berita-berita kami dalam bentuk video di kanal TechnoBusiness TV. Jangan lupa berikan atensi Anda dengan “like, comment, share, dan subscribe”.

Advertisement
Continue Reading
Advertisement
26 Comments

26 Comments

  1. graliontorile

    19/07/2022 at 12:57 AM

    I really like your writing style, excellent information, regards for putting up : D.

  2. gralion torile

    05/08/2022 at 3:11 AM

    I like what you guys are up also. Such clever work and reporting! Keep up the superb works guys I?¦ve incorporated you guys to my blogroll. I think it’ll improve the value of my web site 🙂

  3. gralion torile

    05/08/2022 at 4:28 AM

    excellent put up, very informative. I wonder why the opposite specialists of this sector don’t notice this. You should continue your writing. I am sure, you have a great readers’ base already!

  4. about his

    04/09/2022 at 4:52 PM

    F*ckin’ awesome things here. I am very happy to peer your article. Thank you so much and i’m looking ahead to contact you. Will you kindly drop me a e-mail?

  5. Pelvic Floor Therapy

    08/09/2022 at 6:43 PM

    I have been browsing online greater than 3 hours lately, yet I never discovered any attention-grabbing article like yours. It¦s pretty price enough for me. In my opinion, if all web owners and bloggers made good content as you did, the internet will be a lot more helpful than ever before.

  6. best cryptocurrency to buy today

    15/09/2022 at 12:03 AM

    Great – I should certainly pronounce, impressed with your website. I had no trouble navigating through all tabs and related information ended up being truly easy to do to access. I recently found what I hoped for before you know it at all. Quite unusual. Is likely to appreciate it for those who add forums or anything, web site theme . a tones way for your client to communicate. Nice task..

  7. postive income properties australia

    28/09/2022 at 10:26 AM

    Thank you for some other informative blog. Where else may I am getting that kind of info written in such an ideal means? I have a project that I am just now running on, and I have been on the look out for such info.

  8. Sussex

    16/10/2022 at 4:11 PM

    I want to point out my affection for your kind-heartedness supporting people that absolutely need help with this important concern. Your real dedication to passing the solution throughout had become quite significant and has continually enabled girls like me to reach their ambitions. Your insightful useful information means so much a person like me and extremely more to my office workers. Thanks a lot; from each one of us.

  9. zmozero teriloren

    22/11/2022 at 6:39 PM

    It¦s in reality a nice and helpful piece of info. I am glad that you shared this helpful info with us. Please stay us informed like this. Thanks for sharing.

  10. zmozeroteriloren

    24/11/2022 at 6:12 PM

    I like this website so much, saved to bookmarks.

  11. abogado

    06/12/2022 at 6:04 AM

    Thanks for the auspicious writeup. It if truth be told was a entertainment account it. Look advanced to far delivered agreeable from you! However, how could we keep in touch?

  12. keltec

    08/12/2022 at 7:30 AM

    I don’t commonly comment but I gotta state regards for the post on this perfect one : D.

  13. NFT Books

    14/12/2022 at 9:38 AM

    Thank you for sharing excellent informations. Your web site is so cool. I am impressed by the details that you’ve on this blog. It reveals how nicely you perceive this subject. Bookmarked this website page, will come back for more articles. You, my friend, ROCK! I found simply the information I already searched all over the place and just could not come across. What a perfect website.

  14. Woah! I’m really loving the template/theme of this site. It’s simple, yet effective. A lot of times it’s difficult to get that “perfect balance” between usability and appearance. I must say you have done a fantastic job with this. Additionally, the blog loads very fast for me on Safari. Superb Blog!

  15. How to Become a Dog Groomer

    18/12/2022 at 6:55 PM

    Hey there! Would you mind if I share your blog with my twitter group? There’s a lot of folks that I think would really appreciate your content. Please let me know. Thanks

  16. Thanx for the effort, keep up the good work Great work, I am going to start a small Blog Engine course work using your site I hope you enjoy blogging with the popular BlogEngine.net.Thethoughts you express are really awesome. Hope you will right some more posts.

  17. Wonderful blog! I found it while surfing around on Yahoo News. Do you have any suggestions on how to get listed in Yahoo News? I’ve been trying for a while but I never seem to get there! Many thanks

  18. ビッグファーム

    26/12/2022 at 9:58 AM

    I don’t ordinarily comment but I gotta admit regards for the post on this perfect one : D.

  19. Regards for all your efforts that you have put in this. very interesting info .

  20. wedding photography colchester

    27/12/2022 at 9:04 PM

    My coder is trying to persuade me to move to .net from PHP. I have always disliked the idea because of the expenses. But he’s tryiong none the less. I’ve been using WordPress on a number of websites for about a year and am anxious about switching to another platform. I have heard very good things about blogengine.net. Is there a way I can transfer all my wordpress content into it? Any kind of help would be greatly appreciated!

  21. Merely wanna comment on few general things, The website layout is perfect, the subject matter is real fantastic. “Some for renown, on scraps of learning dote, And think they grow immortal as they quote.” by Edward Young.

  22. Cell phone

    18/03/2023 at 9:25 AM

    This blog is definitely rather handy since I’m at the moment creating an internet floral website – although I am only starting out therefore it’s really fairly small, nothing like this site. Can link to a few of the posts here as they are quite. Thanks much. Zoey Olsen

  23. buy luxury turbans online

    26/03/2023 at 9:35 AM

    Youre so cool! I dont suppose Ive read anything like this before. So nice to search out any individual with some authentic ideas on this subject. realy thanks for beginning this up. this web site is one thing that’s needed on the net, someone with slightly originality. useful job for bringing something new to the internet!

  24. advantplay demo

    11/04/2023 at 8:21 PM

    I really like what you guys are up too. This sort of clever work and reporting! Keep up the wonderful works guys I’ve incorporated you guys to my blogroll.

  25. joker gaming demo

    14/04/2023 at 4:26 PM

    I gotta favorite this internet site it seems invaluable very helpful

  26. slot pragmatic gacor

    16/04/2023 at 2:43 PM

    I got what you intend,saved to bookmarks, very nice web site.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *